Hampir setiap kredit dengan agunan tanah, bangunan, mesin, atau kendaraan membutuhkan laporan penilaian. Untuk bank umum, OJK mengatur bahwa agunan yang diperhitungkan sebagai pengurang cadangan kerugian paling sedikit dinilai oleh penilai intern bank, dan wajib dinilai penilai independen bila total aset produktif satu debitur atau grup lebih dari Rp10 miliar. Dalam praktik, banyak bank sudah meminta laporan dari KJPP rekanan jauh di bawah batas itu. Artikel ini membahas apa yang memengaruhi biaya dan waktu, serta cara memilih KJPP agar laporannya diterima.
Apa Itu KJPP dan Siapa yang Berhak Menilai
KJPP adalah Kantor Jasa Penilai Publik yang mendapat izin dari Menteri Keuangan. Penilai publik di dalamnya bekerja berdasarkan Standar Penilaian Indonesia dan Kode Etik Penilai Indonesia. Izin penilai publik dibagi menurut klasifikasi, misalnya properti sederhana, properti, dan bisnis. Untuk agunan berupa pabrik lengkap dengan mesin, pastikan penilai yang menandatangani laporan memiliki klasifikasi yang sesuai.
Faktor yang Menentukan Biaya Penilaian
Tidak ada tarif tunggal. Biaya disepakati per penugasan dan umumnya dipengaruhi oleh:
- Jumlah objek. Satu ruko berbeda dengan sepuluh bidang tanah di beberapa kota. Setiap objek perlu inspeksi dan analisis sendiri.
- Jenis objek. Tanah kosong relatif sederhana. Pabrik, hotel, rumah sakit, alat berat, atau mesin produksi butuh data teknis dan analisis yang lebih panjang.
- Lokasi. Objek di luar kota tempat KJPP berada menambah biaya perjalanan dan waktu inspeksi, terutama di daerah yang jauh dari bandara.
- Tujuan penilaian. Penilaian untuk agunan kredit memakai dasar nilai dan asumsi yang berbeda dengan penilaian untuk laporan keuangan, jual beli, atau aksi korporasi.
- Kelengkapan dokumen. Dokumen yang tidak lengkap membuat penilai harus menelusuri data sendiri, sehingga waktu dan biaya bertambah.
Minta penawaran tertulis yang merinci objek, tujuan, tanggal penilaian, jadwal inspeksi, dan biaya perjalanan agar mudah dibandingkan.
Alur Kerja dan Dokumen yang Disiapkan
Lama pekerjaan umumnya bergantung pada jumlah objek, jarak lokasi, dan kesiapan dokumen. Alurnya biasanya seperti ini:
| Tahap | Yang Terjadi |
|---|---|
| Penawaran dan penugasan | Ruang lingkup, tujuan, dan biaya disepakati dalam surat penugasan |
| Pengumpulan dokumen | Debitur mengirim salinan dokumen objek |
| Inspeksi lapangan | Penilai memeriksa fisik objek dan lingkungan sekitarnya |
| Analisis dan draf | Data pasar dikumpulkan, nilai dihitung, draf dibahas |
| Laporan final | Laporan ditandatangani dan dikirim ke bank |
Dokumen yang umumnya diminta:
- Sertifikat tanah (SHM, SHGB, atau SHGU) dan surat ukur.
- IMB atau PBG, serta gambar bangunan bila ada.
- SPPT dan bukti bayar PBB terakhir.
- Untuk mesin dan kendaraan: faktur pembelian, BPKB, spesifikasi teknis, dan daftar aset.
- Kontak penanggung jawab di lokasi untuk mengatur jadwal inspeksi.
Masa Berlaku Laporan dan KJPP Rekanan Bank
Laporan penilaian mencerminkan nilai pada tanggal tertentu. Karena itu bank biasanya menetapkan batas umur laporan yang masih bisa dipakai untuk analisis kredit dan pengikatan. Batas ini berbeda antarbank, jadi tanyakan langsung ke RM. Laporan yang sudah lewat batas harus diperbarui, dan selama kredit berjalan bank juga menilai ulang agunan secara berkala.
Hal lain yang sering terlewat adalah status rekanan. Banyak bank hanya menerima laporan dari KJPP yang masuk daftar rekanannya. Laporan dari KJPP di luar daftar bisa ditolak walaupun KJPP tersebut berizin. Jika satu agunan punya beberapa hasil penilaian untuk posisi yang sama, ketentuan OJK meminta bank memakai nilai yang terendah.
Cara Memilih KJPP
- Minta daftar KJPP rekanan dari bank tujuan sebelum menghubungi siapa pun.
- Cek izin dan klasifikasi penilai publik yang akan menandatangani laporan.
- Pilih yang berpengalaman menilai jenis objek Anda dan bisa menjangkau lokasinya.
- Bandingkan penawaran dengan ruang lingkup yang sama, bukan hanya angka akhirnya.
- Sepakati jadwal inspeksi dan tanggal draf secara tertulis, lalu selaraskan dengan jadwal audit bila bank juga meminta laporan keuangan audited.
Hindari meminta penilai menyesuaikan nilai dengan plafon yang diinginkan. Penilai terikat standar dan kode etik, dan bank tetap akan menguji laporan tersebut dengan penilai internnya.
Ceritakan jenis agunan, lokasinya, dan bank tujuan Anda. Konsultasi awal gratis, dan kami bantu pilihkan KJPP berizin yang sesuai dengan daftar rekanan bank Anda.